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Arrendamiento
Acto jurídico de naturaleza civil, mercantil o administrativa por virtud del cual una persona (arrendador) concede el uso o goce temporal de una cosa a otra (arrendatario), quien se obliga reciprocamente a pagar un precio cierto.

Características

I.- Es un un contrato traslativo de uso (disponer conforme a lo pactado y la naturaleza del bien que no debe agotarse al primer uso), o goce (el arrendatario hace suyos los frutos o productos del bien dado en arrendamiento, pero no de sus partes o del mismo bien arrendado).

II.- El uso, o el uso y goce, siempre es temporal. Tratándose de inmuebles se establece un límite legal a la duración máxima del arrendamiento. Tratándose de muebles, no hay límite temporal establecido en la ley.

III.- Siempre es oneroso, implicando el pago de un precio cierto, determinado o determinable al momento del pago, por el uso, o uso y goce, del bien arrendado y a cargo del arrendatario.

IV.- Siempre regula una conducta específica del arrendador en beneficio del arrendatario, tales como conceder el uso, o uso y goce, entregar y conservar el bien arrendado, a no estorbar el derecho del arrendatario, entre otras.

V.- Tiene diversos destinos y solo debe usarse a esos destinos, como lo son el habitacional, el comercial y el industrial, atendiendo los alcances y limitaciones establecidas en el Código Civil de la entidad federativa que lo regule.

Presupuestos

Arrendador

I.- El propietario y el usufructuario del bien pueden otorgarlo en arrendamiento si se encuentran en aptitud de garantizar el uso y goce al arrendatario.

II.- El copropietario sólo puede otorgar en arrendamiento la porción del bien sobre el que recae la copropiedad, siempre y cuando cuente con el consentimiento de los otros copropietarios que representen la mayoría.

III.- Los cónyuges pueden celebrar entre sí el contrato de arrendamiento, siempre y cuando hayan contraido matrimonio bajo el régimen patrimonial de separación de bienes.

IV.- Quien no sea propietario del bien puede otorgarlo en arrendamiento si tiene facultades para celebrar el contrato, ya sea por autorización del propietario o por disposición de la ley.

V.- Aquellos que ejercen la patria potestad de menores de edad pueden otorgar en arrendamiento los bienes de quienes están sujetos a ella, siempre que la duración del contrato no exceda de cinco años.

VI.- Los tutores pueden otorgar en arrendamiento los bienes de sus pupilos, siempre que la duración del contrato no exceda de cinco años.

VII.- Los representantes de personas ausentes pueden otorgar en arrendamiento los bienes administrados, siempre que la duración del contrato no exceda de cinco años.

VIII.- Los albaceas pueden otorgar en arrendamiento los bienes de la herencia hasta por un año.

IX.- Las personas físicas extranjeras pueden otorgar en arrendamiento bienes sin que su condición migratoria constituya limitación alguna.

Arrendatario

I.- Aquella persona que cuente capacidad de ejercicio puede celebrar un contrato de arrendamiento por regla general.

II.- Los magistrados, jueces y empleados públicos no pueden tomar en arrendamiento los bienes que deban ser arrendados en los negocios en que intervengan.

III.- Los encargados de establecimientos públicos, así como los funcionarios y empleados públicos no pueden tomar en arrendamiento los bienes que con los expresados caracteres administre.

IV.- Los tutores no pueden tomar en arrendamiento los bienes de sus pupilos.

V.- Las personas físicas y morales extranjeras pueden celebrar contratos de arrendamiento sin limitación alguna.

Obligaciones de las partes

Arrendador

I.- Entregar el bien al arrendatario en los términos convenidos, o bien, conforme al empleo al que naturalmente está destinada.

II.- Garantizar al arrendatario el uso y/o goce pacífico del bien durante todo el plazo señalado en el contrato.

III.- Conservar el bien arrendado en el mismo estado durante todo el plazo del arrendamiento. Para tal efecto, el arrendador deberá efectuar las reparaciones que resulten necesarias para conservar el bien para el uso convenido o aquel al que por su naturaleza está destinada, mas no aquellas que puedan originarse como consecuencia del uso normal de la cosa o los deterioros.

IV.– No impedir ni interrumpir el uso del bien en perjuicio del arrendatario. Por disposición legal, no se considera impedimento ni interrupción la molestia que sufra el arrendatario por la ejecución de las reparaciones que deba efectuar el arrendador en los términos de la fracción anterior.

V.- No variar la forma del bien durante el plazo del arrendamiento.

VI.- Responder de los daños y perjuicios originados como consecuencia de perturbaciones que por vías de hecho o por actos jurídicos suyos sufra el arrendatario sin tener justificación legal, ya que tal conducta constituiría un hecho ilícito.

VII.- Indemnizar al arrendatario por los daños y perjuicios que éste sufra por la privación del uso proveniente de la evicción del bien.

VIII.- Responder por los daños y perjuicios que sufra el arrendatario por los defectos o vicios ocultos del bien.

Arrendatario

I.- Pagar en tiempo y forma el precio acordado con el arrendador por el uso y/o goce del bien arrendado.

II.- Usar el cosa bien arrendado solo conforme a lo convenido, o bien, a lo que naturalmente esté destinado.

III.- Realizar las reparaciones que deriven de desperfectos causados por el uso normal del bien arrendado. Sin embargo, esta prerrogativa no implica la posibilidad de efectuar variaciones en la forma del bien sin consentimiento del arrendador y, sí lo hace, debe restablecerla al estado en que la recibió cuando la entregue, asumiendo la responsabilidad por los daños y perjuicios que origine.

IV.- Poner en conocimiento del arrendador la necesidad de las reparaciones que le corresponda efectuar a este.

V.- Indemnizar al arrendador por los deterioros que sufra el bien arrendado por su culpa o negligencia, la de sus familiares, subordinados, subarrendatarios o por su dolo.

VI.- Entregar el bien arrendado al término del contrato en las condiciones que la recibió.

Derechos de las partes

Arrendador

I.- Recibir el pago de la renta.

II.- Recibir el pago de los daños por el mal uso o destrucción del bien objeto de arrendamiento.

III.- Establecer reglas para la conservación, cuidado y uso del bien.

IV.- A transmitir la propiedad del bien arrendado.

Arrendatario

I.- Que el arrendador le haga entrega del bien arrendado con todas sus pertenencias y en estado de servir para el uso convenido o bien para aquél uso que por su naturaleza estuviera destinado.

II.- Al uso o goce pacífico del bien arrendado por todo el plazo señalado en el contrato.

III.- A obtener el pago de daños y perjuicios que sufra por los defectos o vicios ocultos del bien arrendado.

IV.- A que se hagan las reparaciones mayores que necesite el bien arrendado y que sean necesarias para la ocupación y/o destino del mismo.

V.- A no pagar renta si por caso fortuito o fuerza mayor se le impide totalmente el uso del bien arrendado, esto mientras dure el impedimento. Si este se prolonga por más de dos meses, tendrá derecho a pedir la rescisión del contrato.

VI.- A la reducción parcial de la renta si se le impide en parte el uso de la cosa.

Causas de terminación

I.- Por haberse cumplido el plazo fijado en el contrato. Si las partes acordaron la celebración por tiempo indeterminado, concluye a voluntad de cualquiera de las partes dando aviso a la otra parte con treinta días hábiles de anticipación si el predio es urbano, o bien, con un año si es rústico o destinado a comercio o industria.

II.- Por haberse satisfecho el objeto para el que el bien fue arrendada.

III.- Por pérdida o destrucción total del bien arrendado.

IV.- Por expropiación o por evicción.

V.- Por novación, convenio, nulidad, confusión y por resolución originada como consecuencia del incumplimiento de las obligaciones de alguna de las partes.

Modalidades especiales del contrato

I.- Es mercantil el arrendamiento cuando recae sobre bienes muebles o inmuebles con el propósito de especulación comercial.

II.- Es administrativo cuando los bienes muebles o inmuebles pertenecen al gobierno Federal, Estatal o Municipal, mismos que se sujetan a la normativa del derecho administrativo.

III.- Son civiles, por exclusión, los que no sean mercantiles y administrativos, es decir, los celebrados entre particulares, que tengan su libre disposición o las facultades suficientes para disponer de los mismos en nombre y representación de su legítimo propietario.

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